O comércio está mudando — e Campos precisa decidir o futuro do seu Centro Histórico.

O alerta manifestado pelo presidente da CDL Campos, Fábio Paes, sobre o fechamento de grandes estabelecimentos comerciais na cidade, como a loja das Casas Bahia e a Tele Rio, não deve ser interpretado apenas como mais um capítulo da crise do varejo. O fenômeno é muito mais profundo: estamos diante de uma transformação estrutural na maneira como a sociedade compra, circula, ocupa e se relaciona com a cidade.

O comércio tradicional enfrenta, simultaneamente, juros elevados, endividamento das famílias, custos operacionais, carga tributária e concorrência cada vez mais intensa. Mas existe outro componente que precisa ser analisado com atenção: a transformação cultural provocada pelo comércio eletrônico.

Em 2025, o e-commerce brasileiro alcançou faturamento de R$ 295,6 bilhões, crescimento de 20% em relação ao ano anterior. Em uma década, o faturamento do comércio eletrônico cresceu 429%.

Mais do que uma nova forma de comprar, o e-commerce criou um novo comportamento cultural. O consumidor já não precisa necessariamente deslocar-se até uma rua comercial, estacionar, entrar em uma loja e procurar determinado produto. O comércio passou a caber na palma da mão.

A cidade também sente a transformação

Durante décadas, o comércio foi um dos principais elementos responsáveis pela formação das centralidades urbanas. As pessoas iam ao Centro porque ali estavam as lojas, bancos, serviços públicos, restaurantes, escritórios e equipamentos culturais.

Esse modelo está sendo progressivamente alterado.

O comércio eletrônico reduz a dependência da localização física para determinadas atividades comerciais. Paralelamente, shopping centers, supermercados, novos corredores comerciais e bairros que passaram a concentrar serviços criam novas centralidades.

É nesse processo que podemos utilizar, como metáfora, o conceito de “entropia do centro urbano tradicional”: uma espécie de aumento da dispersão das atividades, fazendo com que aquilo que antes estava concentrado em uma única centralidade se distribua por diferentes áreas da cidade.

Não se trata de uma “morte” inevitável do Centro. Pelo contrário. Trata-se de uma transformação de sua função.

Estudos recentes sobre o esvaziamento das áreas centrais brasileiras apontam justamente para a combinação entre descentralização urbana, deslocamento das atividades comerciais e empresariais e mudanças nos padrões de mobilidade e consumo.

Campos já vive essa transformação

Em Campos dos Goytacazes, esse processo pode ser observado de maneira bastante clara.

O Centro Histórico continua exercendo enorme importância econômica, administrativa, cultural e simbólica. Entretanto, parte da atividade comercial e dos investimentos migrou ou se fortaleceu em outras áreas da cidade.

A região da Pelinca, por exemplo, consolidou-se como uma importante centralidade comercial e de serviços. O eixo da Avenida Arthur Bernardes também ganhou relevância, enquanto a região de Goitacazes passou a apresentar novas dinâmicas de ocupação e consumo.

Isso significa que Campos deixou de possuir uma única centralidade comercial.

A própria produção acadêmica sobre a estrutura urbana de Campos já identifica a expansão das atividades empresariais e comerciais para além do Centro Histórico, especialmente ao longo dos principais eixos de circulação.

Portanto, quando uma grande loja fecha suas portas no Centro, não devemos olhar apenas para a perda daquela empresa. É necessário perguntar: qual é hoje a função econômica que o Centro pretende desempenhar dentro da cidade?

O problema é tentar fazer o Centro voltar a ser o que era

Talvez o maior erro de planejamento urbano seja tentar reconstruir o passado.

O Centro de Campos dificilmente voltará a exercer exatamente a mesma função comercial que desempenhava décadas atrás. E isso não significa necessariamente uma derrota.

A cidade mudou.

Os hábitos mudaram.

A tecnologia mudou.

O consumidor mudou.

A mobilidade mudou.

O próprio conceito de comércio mudou.

Insistir em reproduzir o modelo de comércio do passado pode significar lutar contra uma transformação estrutural que já está acontecendo.

A questão deveria ser outra: como transformar as características únicas do Centro Histórico em uma vantagem que as outras centralidades da cidade não conseguem reproduzir?

E é justamente aí que surge uma possibilidade estratégica: turismo, cultura, gastronomia, lazer e economia criativa.

O Centro Histórico pode vender aquilo que a internet não consegue entregar

Uma pessoa pode comprar uma roupa pela internet.

Pode comprar um eletrodoméstico.

Pode comprar um celular.

Pode comparar preços em dezenas de lojas sem sair de casa.

Mas não pode experimentar digitalmente a atmosfera de uma praça histórica, caminhar diante de um casarão preservado, conhecer a história de Campos, experimentar uma gastronomia típica, participar de um evento cultural ou sentar em um restaurante diante de um patrimônio arquitetônico.

Essa pode ser a grande oportunidade do Centro.

Em vez de competir diretamente com o e-commerce na venda de produtos comoditizados, o Centro Histórico poderia se especializar naquilo que depende da experiência presencial.

Gastronomia regional, cafés, restaurantes, bares, artesanato, produtos típicos, antiguidades, livrarias, lojas de souvenirs, produtos ligados à história de Campos, manifestações culturais, exposições, eventos, feiras e experiências turísticas poderiam formar uma nova economia central.

Há, inclusive, estudos e propostas anteriores para Campos que defendem justamente a aproximação entre patrimônio histórico, cultura, gastronomia, comércio e turismo como estratégia de revitalização do Centro.

O patrimônio pode deixar de ser um problema e virar ativo econômico

Durante muito tempo, patrimônio histórico foi tratado quase exclusivamente como uma restrição ao desenvolvimento imobiliário e comercial.

Essa lógica precisa mudar.

Um casarão antigo não é apenas um prédio velho. Ele pode ser parte de uma experiência turística.

Uma praça histórica não é apenas um espaço de passagem. Pode ser palco para eventos.

Uma rua tradicional não precisa ser apenas corredor de circulação. Pode transformar-se em espaço de convivência, gastronomia e cultura.

O patrimônio, portanto, pode funcionar como infraestrutura econômica do turismo.

Campos possui elementos suficientes para construir essa estratégia: arquitetura histórica, memória ligada ao açúcar, patrimônio ferroviário, manifestações culturais, gastronomia e uma posição regional que lhe permite funcionar como polo de serviços e turismo no Norte Fluminense.

O desafio é transformar esse patrimônio em uma experiência integrada.

É preciso pensar a cidade como um sistema

O debate não deveria ser uma disputa entre Centro, Pelinca, Arthur Bernardes ou Goitacazes.

Todas essas regiões podem ter funções diferentes dentro de uma mesma cidade.

O planejamento urbano precisa reconhecer a existência dessas múltiplas centralidades e estabelecer uma estratégia para cada uma delas.

A Pelinca pode continuar fortalecendo seu perfil de comércio e serviços.

A Arthur Bernardes pode consolidar sua vocação ligada à mobilidade, serviços e novos empreendimentos.

Goitacazes pode desenvolver sua própria centralidade regional.

E o Centro Histórico pode assumir uma função diferenciada, baseada na cultura, turismo, gastronomia, lazer, patrimônio e comércio de experiência.

Isso exige planejamento.

Não apenas obras pontuais.

É necessário pensar mobilidade, estacionamento, calçadas, iluminação, segurança, paisagismo, acessibilidade, ocupação dos imóveis vazios, habitação, preservação do patrimônio, programação cultural e incentivos econômicos.

É preciso fazer com que as pessoas não apenas trabalhem no Centro durante o dia, mas também tenham motivos para permanecer nele à noite, nos fins de semana e durante feriados.

A crise pode ser também uma oportunidade

O fechamento de grandes lojas, portanto, não deveria ser visto somente como sinal de decadência.

Ele também pode ser interpretado como um sinal de transição.

O velho modelo de centralidade comercial está perdendo força enquanto novas formas de consumo e novas centralidades surgem.

Campos precisa decidir se vai simplesmente assistir a esse processo ou se vai planejá-lo.

A pergunta fundamental não é apenas “como trazer de volta as grandes lojas para o Centro?”

Talvez seja:

“Qual Centro queremos construir para os próximos 30 anos?”

Se a resposta for simplesmente tentar recuperar o comércio do passado, provavelmente estaremos condenados a correr atrás de uma realidade que já mudou.

Mas se a resposta for transformar o Centro Histórico em um grande território de cultura, turismo, gastronomia, lazer, memória e experiências, poderemos estar diante de uma oportunidade histórica.

O e-commerce pode vender produtos.

A cidade precisa vender experiências.

E Campos tem uma história que nenhum marketplace consegue entregar em uma caixa.

O desafio agora é transformar essa história em planejamento urbano, atividade econômica, turismo e qualidade de vida.